【地产】越南房价观察:越南房价中长期预计仍将上涨,但国内国外两个视角不同——越南房地产深度观察二

2019-01-24 09:03 分类:行业新闻 来源:

  ※ 事件:

  我们于1月18日发布《越南房地产深度观察:越南是十年前的中国吗?》,近年来,越南成为实业和房产投资热土,2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国大陆,占比近30%,我们认为其中一个重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人,大都想要有再来一次的机会,没买的重新买,买了的多买点,那到底越南是不是10年前的中国,我们有几个深度观察供您参考:

  ※ 1)关于历史:需要从越南盾和美元两个视角看越南房价,一个创新高一个未创新高、对应收益率不同:

  越南房地产经历三轮周期,分别在2007入世第一年、2010放宽越侨买房、2015放宽外国人买房的三个年份创出销售天量,平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破,最新均价约为1543美元/平米,美元视角并未创新高,由于2008和2018年的汇率分别是16977和22825,对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平米超过2008年的2801万越南盾/平米近20%幅度,也就是越南盾视角创了新高,因此,观察越南房价需要从本国居民(越南盾购买为主)和外国投资购买(美金购买为主)两个视角出发,从本国居民角度,以自主和抗通胀为目的,我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨;对外国投资者角度,以出租和投资为目的,由于贷款不如本国居民方便,汇率波动也可能带来投资损失,需要考虑的因素和承担的风险不同,对应两个视角收益率不同。

  ※ 2)关于现状:供应整体和结构均有所不足、最贵的房子约8万人民币、租金收益率高到国内人较难相信(其实符合国际水平):

  越南房地产市场规模小,主要是胡志明和河内市场,年销售额分别为53美金和33亿美金,库存量仅11亿美金左右不足一年,越南住宅分豪华型(单方均价3500美金以上,约2万人民币)、高端型(单方均价1500美金以上,约1万人民币)、中端型(单方均价800美金以上)和普通型(单方均价800美金以下),胡志明市过去12年累计新增仅26万套(豪华型住宅的仅占2%),但每年迁入人口约10万,供应总量和结构都略有不足;胡志明市和上海(楼盘)市市政规划类似,西贡河将城市分为一郡(类黄浦区)和二郡(类浦东区),最贵住宅在西贡河边位置(类似黄浦江外白渡桥附近)今年开盘约8万元人民币/平米,而类似上海汤臣一品2005年开盘时价格11万元人民币/平米;高端住宅,位于类似浦东新区世纪公园位置的胡志明楼盘开盘价格在2200美金,而2006年开的上海陆家嘴(600663,股吧)中央公寓14188元人民币/平米。此外,越南一套80平米总价18万美金的住宅月租金约在1000美金左右,胡志明市平均租金收益率约6%,对于国内人而言较难相信,因为中国的租金收益率大约在2%左右,但其实国际上的主流城市租金收益率都接近6%。

  ※ 3)关于未来:当一个国家的第一大城市还在修第一条地铁,城镇化率仅36%,我们认为房价继续上涨是大概率的,越南现在接近10年前的中国,但10年后的越南是否是现在的中国仍然未知:

  我们分别从2018年购房人口占比(32.9%)、人均收入水平(1603美金)、房价绝对水平(1543美金)来看,越南分别相当于中国的2007年、2006年、2006年,但城镇化率(36%)、城市规划及交通建设(地铁1号线)则相当于中国的2000年、1995年,显示越南城市规划和交通建设速度相比中国略有更慢,整体而言,当一个国家最大的经济都市还在建设第一条地铁线的情况下,当地居民在没有真正见到之前,是很难真正想象或者感受这些交通建设将带来的巨变,而外国投资者往往已经经历了相对应的过程,因此愿意溢价提前购买,对本国居民而言,未来基础设施完善之后房价的上涨趋势仍将继续,不过虽然现在的越南接近十年前的中国,但由于在基建和配套上面的能力不一,十年后的越南未必能达到今天中国的成就。

  风险提示:越南经济不及预期、越南盾汇率贬值

  证券研究报告《地产:越南房价观察:越南房价中长期预计仍将上涨,但国内国外两个视角不同——越南房地产深度观察二》

  对外发布时间:2019年01月22日

  报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

  本报告分析师

  陈天诚 SAC执业证书编号:S1110517110001

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