新城、龙湖、招商、泰禾:后千亿时代的半年考

2018-09-11 08:14 分类:公司新闻 来源:

千亿是一个标志性门槛,打江山不易!

新城控股、龙湖、招商、泰禾等企业去年首次进入千亿行列,2018年上半年的业绩发布则成了这些企的后千亿时代的“半年考”。考试成绩如何?从答卷中能窥见企业的哪些心理特征?未来还会有哪些可能性或问题?

为此,和讯房产从规模战、土储战以及多元化战等几大方面,做出一个梳理,寻找一些共性和个性,尝试归纳出处于这个阶段房企的战略、战术、打法以及心态。(数据主要来自房企半年报、克而瑞)

第一战:销售增速

销售规模诉求和负债控制平衡术

新城、龙湖、招商、泰禾:后千亿时代的半年考

从销售增速来看,新城的表现最为突出,销售同比增幅高达94.17%,如此增幅在上半年销售额排名前十的房企中,都是佼佼者。从销售额贡献度来说,这主要得益于新城区域布局较为均衡,这也意味着新城以长三角为核心的“1+3”投资布局颇有成效。此外,新城结算周转较快也是主要原因。在规模扩张下,新城的净负债率有所上升,高于龙湖和招商,上半年现金短债比为1.7,相比去年也略有上升,但都控制在合理水平。新城上半年的另一大惊喜是王振华之子王晓松归来出任总裁,在他的带领下,未来新城或许将会呈现更多年轻化的改变。

四家千亿新贵中,泰禾销售增速排在新城之后,保持了61.7%的高增幅(今年上半年泰禾依旧未公布销售额,克而瑞公布数字为655亿元),据克而瑞研究,规模的快速扩张一方面是因为泰禾前几年加大了土地投资力度,另一方面也是由于其产品颇受市场认可,项目开盘去化率普遍较高。泰禾上半年财务指标持续改善,净负债率大降了103个百分点。不过,泰禾的降杠杆之路显然还未结束。对于泰禾来说,销售规模诉求和负债控制可能也是最需要解决的课题。

龙湖销售增速放缓,同比增幅仅在4.8%个位数的水平,低于前十强房企中的其他房企。对此,龙湖的解释是,现在市场好,但拿证比较难,之所以同比上涨较慢,一是因为今年上半年供货不多,主要在下半年;二是去年下半年去化率很高,留存到今年未去化的只有500亿。这也意味着龙湖的大量推盘将在下半年。不过,龙湖的负债一直控制得很好,净负债率在四家企业中最低,为54.6%。融资成本也维持在4.5%的水平,与去年持平,现金短债比达到了3.3,无偿债压力。正如龙湖财报里的自我总结一样,龙湖骨子里的自律克制,正逐渐转化为资本护城河。

第二战:土储纳粮

拿地创新高,中西部成新宠

新城、龙湖、招商、泰禾:后千亿时代的半年考

新城从百亿到破千亿,用了7年时间;泰禾实现千亿,用了5年;龙湖用了大约10年时间;招商蛇口相对特殊,经过2015年底重组上市,2年后进入千亿。

和讯房产梳理发现,这几家千亿房企上半年拿地呈现以下特点:

第一,拿地创新高,为未来更大规模做好粮草储备。代表房企是新城和招商。新城上半年新增土地储备项目82个,新增土地总建筑面积约2073.93万平方米,与2017年同期51幅土地储备1571.37万平方米相比,同比增32%,高于2013-2016年年度新增土地建筑面积,创上半年历史土地储备新高。

重组上市后的招商进入千亿后,也毫不放松,上半年新增项目40个共751.33万平方米,总地价603.58亿元。2018年上半年土储超过2014—2016年每一年度的新增土储。招商拿地方面另一突出优势是“产城联动”,上半年新进入的湛江(楼盘)项目就是通过这种模式获取的。北京(楼盘)理工大学房地产研究所所长周毕文向和讯房产表示,有产业导入的开发商更受地方政府青睐,如果开发商只是想拿住宅用地,地方政府也不愿意谈。

第二,拿地坚持收并购。降低成本,又可快速拓规模。泰禾和龙湖是典型代表。从新增土储来看,泰禾上半年拿地有所放缓。但是,泰禾上半年仅增的8幅地块中7块都是收并购获得,由于并购方式拿地成本低,也使得泰禾的上半年财务指标有所改善。

龙湖拿地也是继续加大收并购力度,2018年上半年通过收购获得土地有10幅,占比23.8%。龙湖管理层曾就拿地节奏表态称,龙湖拿地并无紧迫感,而是根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。所以,为保持充裕的现金流,通过外部合作及二级市场收购等方式,控制拿地成本、减少资金占压,也是龙湖一贯的稳健风格体现。

第三,中西部市场成新宠。四家企业均看好中西部,上半年中西部拓展明显的是龙湖和泰禾。从新增土地的分布情况来看,龙湖中西部占比最高达到54%,同比增加28%,2018年新进入的5个城市中,郑州(楼盘)、南昌(楼盘)、贵阳均位于中西部;中西部是上半年泰禾拿地最多的区域,新增建面达到了68%。招商蛇口和新城控股除了长三角重点布局外,中西部也是其投资范畴。

为何中西部如此受宠?克而瑞分析,其中一大原因是,沿海地区的城市政策限制和市场竞争越来越激烈,加上近年来中西部部分城市基建投资力度加大,转战中西部成为很多房企的选择。

知名房地产评论人士泽龙告诉和讯房产,土拍一定程度流拍有很多原因,但这并不意味着房企不拿地了,而是企业拿地更加谨慎了,好多企业需要重新评估市场预期并修正预判。

第三战:多元增长

龙湖新城商业突出,龙湖招商长租项目有推进

多元化业务方面,龙湖和新城的商业表现突出。

龙湖今年的更名,也意味着龙湖多元化业务的开始。目前,商业是龙湖运营相对成熟的业务。上半年,龙湖投资业务不含税租金收入18.5亿元中,商场收入就贡献了9成业绩,商场半年租金收入已近16.8亿。租户结构、客流增长等经营性指标持续向好。下半年龙湖北京、常州(楼盘)、成都3座新天街将开业亮相。龙湖多年打磨的“天街”这一品牌,已经成为稳定的收入来源。在业内同行中,龙湖在商业上的转型成功也成为榜样,恒隆地产董事长陈启宗就曾向和讯房产表示过对龙湖商业以及吴亚军的钦佩。龙湖服务性业务目标是2019年达到100亿元,预计龙湖的服务性业务将进一步贡献业绩。

与龙湖一样,“住宅地产+商业地产”双轮驱动的新城商业运营也已相对成熟。上半年,商业地产,吾悦广场实现租金及管理费收入8.76亿元,同比增长154.93%,出租率达98.32%。今年以来,新开业吾悦广场3个,已开业吾悦广场共26座,已开业面积252.08万方,同比增长70.82%。同时,在建及拟建的吾悦广场达到54座。

从上述两家企业运营模式来看,商业的成功,也为房企探索出了一条“稳定现金流”之道,商业规模的不断发展,也能调整企业收入结构。

长租公寓是四家企业共同在布局的业务,从半年报来看,项目层面具有实质性进展的是龙湖、招商。截止6月30日,龙湖冠寓项目已在16个一二线城市开业运营,累计开业房间数超过2万间,计划到年底开业数量达到6.5万间。招商蛇口,新增13个长租公寓项目(24.1万平方米/5134间),合计在全国布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万平方米,实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

新城长租刚开始发力,报告期内住宅事业部新设了长租公寓管理中心,创设长租品牌“新橙寓”,长租的后续表现有待观察。泰禾更多的表现是在长租公寓资产融资方面。但长租公寓面临的共同问题还是如何盈利。

(宋虹姗亦对本文有贡献)