他10套房都抄到了底,现金流却断了!

2019-01-10 08:01 分类:公司新闻 来源:

  

他10套房都抄到了底,现金流却断了!

  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);  作者:樱桃 吴欣茵

  上周末樱桃去广州(楼盘)调研,有一位热心的粉丝李军(化名)陪我们踩盘,他在看房途中感慨,早几年最多也有过10套房,而且是在2014年最低谷抄底,但哪怕是看的再准,炒房也没有赚到钱。

  我瞬间目瞪口呆,怎么可能呢?

  驱车途中,李军向我们讲述了他刻骨铭心的投资故事。

  镜头拉回到十年前,2008,正是全球金融危机大爆发时期,房价超速下跌,李军第一次感觉到买房机会来了!

  但刚工作没几年,他手头只有区区8万块存款,于是从朋友那借了几万块,凑足了十多万首付款,在广州天河北买了一套总价70方的小两房,总价80多万元,单价仅1万出头。

  此后几年里,李军一直踏踏实实上班,他在广州一家国企上班,因为工作表现出色,30岁就成了最年轻的所长。

  2012年年底,李军打算换房,便以2万多的价格卖出第一套房,转手就赚了100多万。

  这次卖房让李军第一次尝到了房子的甜头,原来房子赚钱这么容易!

  “那种感觉太爽了!上班都没心情了!所以我才敢加杠杆玩大的。”回忆起第一次卖房的感受,李军脸上掩饰不住的兴奋。

  于是2013年开始,李军正式开始研究如何炒房,加上前几年的几十万积蓄和这一百多万,他把一套换两套,买了一套珠江新城的学位房,又在广州科学城买了一套。

  2013年广州房价上涨了一年,但由于职业带来的先知先觉,李军深知地方土地财政还是要继续,他也了解整个城市规划和城市将来的发展方向,甚至在哪里建高铁,地铁,他都能接收第一手的消息。

  2014年广州楼市再次停滞,他意识到绝佳的抄底机会来了!于是大举进军楼市。

  这次李军打算放长杠杆赌上全部身家,但手头只有100多万现金,另外用两套房子做二次抵押贷款贷200多万,一共筹到近400万现金。

  总共入了8套,爸妈、老婆、表弟……家里人的买房名额都用上了,平均每一套100万左右,其中4套增城,金地荔湖城7000多买了2套,恒大山水城买了一套二手房,新塘海龙春天一套;南沙2套,时代蓝湾,1.1万左右;科学城2套,入手价2万左右,一套保利香水山,一套凯德置地。

  李军踩准了房价涨跌的周期,2014年下半年开始,各个地方也放松了调控,深圳(楼盘)楼市蠢蠢欲动。2015年,深圳房价开始暴涨,一天一个价。

  暴涨早晚会轮动到广州,李军算是抄到了真正的底部,他指望着这次豪赌能够实现财务自由,然后辞职单干,想去哪旅游就去哪。

  眼看着二线城市房价都在跳涨,广州这个传统的一线城市,房价上涨的反应速度却有些____了,明显慢于北上深,而广州郊区的增城、南沙,甚至连二线城市还不如。

  2016年下半年,广州市区房价开始疯狂,但热度却还没有传递到增城和南沙的二手房市场。他在增城的房子2015年挂牌一年一直无人问津。

  李军开始急了,因为他现金流快撑不住了。

  2015年李军贸然跳槽到自认为平台更好的市级单位,但没料到自己的优势在新单位并不吃香,收入骤减,不到原来的三分之一,始料未及的遭遇流动性危机。

  接着,噩梦开始降临了……

  “增城有一套房是老婆名下的,连续三个月没还月供,银行都让律师事务所发传票了,当时吓得魂飞魄散,第一次还以为会被抓走,第二次就麻木了。”

  为了维持银行征信,李军只能厚着脸皮向亲戚朋友借钱,以前在朋友面前是有10套房子的大款,不知情的人以为他是富翁,只有他自己明白是负翁,车子卖了还贷,猛刷信用卡套现维持基本生活,想着没钱还贷,他整天无心工作,那段时间,李军的头发都掉了一半。

  “日子苦逼的不好意思参加同学聚会,因为没钱买单。有一次兄弟打牌,我在旁边陪着不敢玩,他输了,让我微信转2000支援一下都拿不出来,最后从三张卡里才凑齐。”

  那种捉襟见肘的尴尬让李军至今记忆犹新。

  如果还不起房贷,银行即将起诉收房,但是房子放了大半年依然没有人接盘。

  银行的压力、亲友的眼光,工作的不顺……这一切让李军濒临崩溃。

  曾经指望财务自由的一堆金矿,如今全成了烫手山芋。

  李军在珠江新城和科学城的房子并不愁卖,但他舍不得抛,而增城和南沙远郊的资产,流动性太差,最终他还是果断选择了割肉。

  增城房产从2015年挂牌,对面新盘卖1.3万/平米,李军挂1万,给中介底价9500,差价由中介赚,中介才有动力推盘。

  李军当时买增城的想法是,才几千块钱一平米,这可是广州啊,好歹是一线城市,老家都要几千块,相比之下增城价值凸显,但没想到涨到一万多的纸面财富想变现却这么难。

  最后增城的4套终于在2016年亏本卖了2套,在2017年年初甩了2套。9000元卖出,而当时新塘的房价已经1万2了,当初A入手就已经7500了,加上各种费用,两年的还贷,A可以说不仅没赚,还亏了。

  新塘海龙春天在高铁站出来后大涨了,本来是稳赚的资产,他也知道规划出来后肯定会涨,但现金流实在顶不住了,就转卖给了同学。

  狂抛资产降低负债后,李军如今手上还剩下三套房,市区一套,科学城一套,南沙一套,虽然资产不多了,但总算熬过了最难的这一关。

  经历过山车一样的惊魂一梦,李军再也不看郊区的所谓价值投资盘了,他说这些都是坑,房地产流动性不好都是空谈。

  远郊盘对利好消息反应慢,对利空反应快,增城、南沙相对市区涨的最晚,跌的最快,新盘远高于二手房价格,看着上涨那是纸面财富,二手房变现难,对投资来说这是大忌。

  而最关键的是现金流不能出问题,哪怕李军抄到了最低点,看中了大趋势,也精准把握了涨跌周期,而这期间,只要他的收入出现一点意外,他都等不到黎明前,就像增城新塘那个概念股房子一样,即使他知道会涨,但他的现金流撑不住了,他也只能被迫转让。

  高负债在经济上行期是chunyao,在经济下行期是毒药,一定要把握好自己的杠杆,安全第一,等到春天的到来。

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